상가수익률 계산공식 (자기자본 vs 대출)

오랜만에 포스팅을 남기네요.

2022년 상반기, 경매 공부에 집중하다 보니 벌써 가을,
시간은 아무도 기다려주지 않지만, 신경을 쓰고 있지 않으면 더 빨리 가는 것 같아요. 항시 시간을 아껴 써야겠습니다.

경매에 이어 이번에는 상가투자 공부를 시작했습니다.
앞으로는 상가투자, 상가투자 시 확인할 사항 등에 대한 내용을 정리할 예정입니다.

오늘은 상가 수익률 계산하는 법을 알아보겠습니다.

상가수익률 계산하는 법

상가수익률을 계산할 때는 2가지 상황으로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 은행 대출을 받지 않았을 때 상가 수익률
2. 은행 대출을 받았을 때 상가 수익률

순수 자기 자본으로 상가를 매매했을 때, 상가수익률 계산식
= (월 임대료 X 12개월 / 매매가 - 임대보증금) X 100

예) 월 임대료 200만원, 보증금 8천만원, 매매가 6억인 경우

(200만원 X 12/ 6억-8천만원) X 100 = 4.62% 만약 은행 대출을 이용해 상가를 매매한 경우라면 어떨까요?
은행 대출로 상가를 매매했을 때, 상가 수익률 계산식
= (월임대료 X 12개월- 1년 대출이자/매매가 - 임대보증금 - 대출금) X 100

같은 조건에 대출 3억, 대출금리 5% 의 경우
(월세 200만원 X 12개월 - 1500만원/ 6억- 8천만원 - 3억) X 100 = 4.09%

만약 대출 금리가 조금 떨어져 3.5% 라면 어떨까요?
(월세 200만원 X 12개월 - 1050만원/ 6억- 8천만원 - 3억) X 100 = 6.13%

자기 자본 수익률 = 4.62%
50% 대출, 금리 3.5%의 경우 수익률 6.13%
50% 대출, 금리 5%의 경우 수익률 4.09%

대출금리가 낮다면 대출금을 활용한 상가투자는 레버리지 효과로 자기자본 만으로 상가를 매매한 경우보다 더 큰 수익률을 보여 주네요.

단, 저금리의 경우에만 해당되며
대출 금리가 오르고 부동산 규제 시에는 수익률이 떨어지는 모습을 보이고 있습니다.

여기에 공실 위험률, 시설물 하자보수, 관리비등, 추가 비용이 발생하면 수익률은 더 떨어지겠죠?

정리하자면
상가투자 시 대출금을 잘 활용하면 지렛대 효과로 적은 자기 자본 비율로 높은 수익률을 낼 수 있지만, 고금리, 추가 비용이 발생할 경우 수익률이 낮아질 수 있으니 상가투자 시 자기 자본만으로 수익률을 계산하는 보수적인 접근이 필요하겠네요. 여기에 주변 거래시세, 임차인이 채워지는 업종, 상권, 유동인구 확인은 기본이겠죠?

이상 상가투자 시 상가 수익률 계산하는 법을 알아보았습니다.

모두 부자 되세요!