부동산 사이클, 침체기, 회복기의 특징

모든 물건이 그렇겠지만, 부동산 역시 싸이클이 존재합니다.

부동산 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 그리고 그 사이사이 작은 변형들을 매꾸며 부동산은 조금씩 흐름을 이어 나갑니다.

그렇다면 각 부동산사이클 마다의 특징은 무엇일까요?
지금부터 알아가 보겠습니다.

부동산 침체기 특징

부동산 시장이 침체에 빠지면 투자자가 없습니다.
계속 가격이 떨어질것이라고 생각하기 때문입니다. 급매물건만 겨우 거래가 될뿐이며 거래가격은 꾸준히 하락합니다.

반대로 전세가격은 보합 또은 일부 우상향 할 수 있습니다.
사려는 사람은 없지만 실거주는 필요하고, 투자자 역시 전세를 주어야 집값을 방어할 수 있기 때문입니다. 시세차익이 줄고, 정부규제도 줄다보니 차익형 부동산 보다, 수익형 부동산에 투자자의 관심이 높아지게 되며, 시세보다 저렴히 매수할 수 있는 경매시장이 활성화 됩니다.

저가로 낙찰을 받으면 시세차익 + 수익까지 바라볼 수 있으니 말입니다.
건설사는 부동산 가격이 떨어지니 분양물량을 줄여 재무 건전성을 높이려 합니다.

그런데 아이러니 하게도 이러한 침체기에 들어서면 정부 정책은 시장의 정상화를 위한 검토를 시작합니다.
결국 정부도 부동산 시장의 침체를 바라지 않는 모습 입니다.

침체기의 특징은 한마디로

1. 주택공급은 감소
2. 전세가격은 상승
3. 수익형 부동산 투자가 증가
4. 실수요자 주택거래 감소
5. 정부정책 시장 활성화 검토

부동산 회복준비기, 회복기

부동산 침체가 거듭되면 부동산 반등에 부정적인 여론이 형성됩니다.
하지만 여기에 휘두릴 필요없이 다음의 체크 포인트만 확인해 봅시다.

1. 주택공급
2. 전세가격
3. 투자수요
4. 실수요
5. 정부정책

전세수요는 꾸준히 있지만 주택공급물량이 적어, 수급 불균형으로 인기있는 단지의 전세가는 보합, 우상향을 이어 갑니다. 당연히 이 시기에는 건설사는 할인분양, 서비스품목, 무이자 등 미분양 아파트를 줄이기 위한 노력을 하며 슬슬 미분양 주택 수도 줄어듭니다.

정부 정책도 이에 발맞춰 부동산 규제 완화 정책을 펴고 투자자들은 전세 갭투자로 괜찮은 부동산에 투자를 하기 시작합니다.

위의 5가지를 포인트는 꼭 잊지 마시길 바랍니다. 회복기에 본격적으로 들어서면 건설사의 주택공급은 증가하고, 전세가격은 당연히 상승하게 되며, 투자수요, 실수요자가 두루러지게 나타납니다.

정부는 슬슬 부동산 정책 완화에서 규제를 검토해야 할 때이기도 합니다.

실수요자가 늘게 되면 청약 경쟁률이 높아지고 건설사의 주택 공급가격, 분양가는 상승합니다. 이렇다 보니 P, 프리미엄을 주고 부동산을 구매하는 모습도 볼 수 있게 됩니다.

거래가 안되는 침체기에서 회복기로 접어들면 거래가 늘고, 집을 사도 되겠다는 생각이 들어 이왕이면 A급지역, 1급지, 신축, 분양아파트, 재건축 아파트에 관심이 쏠릴수 밖에 없습니다.
하지만 정부는 상승을 원하는 것이 아니라 정상화를 원하는 것이니 완화 정책에서 적당한 규제책을 강구하게 됩니다. 다음에는 상승기, 확산기, 쇠퇴기에 대해 알아보겠습니다.

부동산사이클, 상승기, 확산기 특징
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부동산사이클, 상승기, 확산기 특징

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