부동산사이클, 상승기, 확산기 특징

부동산은 생명처럼 성장하고 위축 되고를 반복합니다.

이번에는 부동산 시세가 상승하는 상승기 그리고 그 상승세가 이어져 다른 지역까지 옮겨가는 확산기의 특징을 알아보겠습니다.

부동산 사이클 상승기의 특징

부동산 상승기에는 부동산 투자가 활발해집니다.
많은 시세차익을 볼 수 있다는 심리가 있기 때문입니다.

주택공급은 수요에 맞춰 증가하게 되며, 많은 투자자들이 몰리면서 일시적으로 건설사의 공급 과잉 현상이 일어납니다.

투자자가 많다 보니 당연 실수요자는 상대적으로 적을 수 있으며, 부동산 분양, 공급과잉으로 일부 지역의 입주시기에 따라 전세 가격은 시세를 따라가지 못해 역전세가 발생할 수도 있습니다.

결국 가장 덜 피해를 보는 것은 "똘똘한 한 채"
입지가 좋은 곳은 이러한 영향을 덜 받기 때문입니다.

이런 시기 정부는 급등 지역부터 부동산 시장 과열을 막기 위한 선별적, 순차적 규제를 시행하는데 재건축 규제, 청약규제 등이 있을 수 있습니다.

규제가 시작되면서 투자 수요는 소폭 감소할 수 있지만 이미 상승을 경험한 사람들은 더 오르기 전에 내 집 마련을 위한 실수요자가 뒤늦게 합류하기 시작합니다.

확산기

상승기로 시세차익이 크게 발생하고, 뒤늦게 합류한 실수요자, 정부의 규제로 똘똘한 한 채에 집중하는 경향이 생깁니다.

주택공급은 줄어들고, 전세 가격은 큰 변함이 없습니다.

입지가 좋은 곳일수록 양도세, 대출 규제로 인한 매도 물량보다 똘똘한 한 채를 원하는 매수 물량이 많아집니다.

투자수요와 실수요자는 여전히 강남 3구 1 급지 진입을 원하지만 규제와 자금의 문제로 주변 대체 지를 알아보기 시작합니다.

강남 3구 - 마용성 - 수도권 1 급지 순으로 확산되며 투자수요가 분산됩니다.

부동산 가격이 오르면서 정부의 규제가 시작되고, 규제가 시작되면서 주택공급물량은 줄어듭니다.

확산기의 투자 포인트는 1 급지 신축, 구축, 풍선효과를 볼 수 있는 비규제 지역이 될 것입니다.

실수요자가 외곽지역까지 확산된다면?

서울에서 시작한 부동산 상승이 수도권에 퍼지고 비규제 지역까지 퍼졌다면 이때부터는 수도권 아파트 소유자는 자신의 아파트를 제값을 받기 위해 노력합니다.

가두리 하는 부동산을 찾아 불매운동을 하고, 카톡방에는 우리 단지는 얼마 이하 거래 금지라는 말을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 정부의 규제는 여전히 강화되고 있지만 실수요자, 투자자들은 정부의 규제를 믿지 못하고 급등합니다.

집값이 올라간 만큼 전세 가격도 상승하지만, 규제로 인해 건설사의 주택공급은 여전히 적거나 줄어듭니다. 이제부터는 예비수요자들의 시간입니다.
1 급지와 주변 시장이 모두 상승해 전세도 매매도 힘들어지기 시작하면 불안한 마음에 외곽지역, 규제를 벗어난 지역에 예비수요자가 몰려 외곽지 마저 상승하게 됩니다.

외곽지역까지 상승세가 확산되니 투자자 입장에서는 교통호재가 있을 외곽지역, 전세가율이 높은 지역을 선별적으로 투자하게 됩니다.

지금껏 갭매꾸기, 갭벌리기 봐왔으니 말입니다.
하지만 이 시기는 공격적인 투자보다, 보수적인 투자를 시작해야 할 때입니다.


부동산 사이클, 금리 그리고 쇠퇴기 특징
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