가등기 뜻, 효력, 종류

10억짜리 아파트를 거래하기로 했습니다.
계약금은 1억, 중도금과 잔금일을 정하고 계약서도 부동산에서 작성했습니다.
그런데 이 사실을 아는 사람은 매도인과 매수인, 부동산 셋 뿐입니다.

만약 매도인이 중도금과 잔금일 전에 다른 부동산을 통해 계약금 1억을 받고 중복으로 무수히 많은 계약을 했다면 어떻게 될까요?

한마디로 눈뜨고 코베이겠죠?
그래서 필요한것이 가등기 입니다.

가등기 뜻

부동산등기법 제3조에 따라 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기
이 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됨

가등기 효력

1. 가등기를 해도 본등기를 하지 않는 이상 매도인의 처분행위를 막을 수는 없습니다.
2. 제3자에 대하여도 대항력을 행사할 수 없으며, 말소를 청구할 권리도 없습니다.

이게 무슨 효력인가요?
집주인이 집을 파는 것을 막을 수도 없고, 제3의 매수인에게 말소를 청구하거나 대항할 수도 없다니요.

정말 무.쓸.모 일까요?
아닙니다.

3. 가등기는 순위보전의 효력이 있다.
- 제3자의 매수인에게 집을 매도 했어도, 가등기권자가 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기로 소급됩니다.
- 가등기이후 본등기 사이의 중간등기는 본등기와 저촉되 말소 대상이 되어, 제3의 매수인의 소유권등기는 등기관의 직권으로 말소되어 소유권을 상실합니다.
- 즉, 기존 가등기권자의 본등기만이 유효한 효력을 가집니다.
- 따라서 경매 시, 부동산 매매 시, 가등기가 있는 부동산은 소유권 상실을 염두해야 합니다.(거래하지 마세요)

가등기의 종류

1. 소유권이전청구권가등기
- 위와 같이 부동산 매매 시 당자 소유권을 이전하기 어려워 임시로 소유권에 가등기를 하는 것

2. 담보가등기
- 금전을 빌리면서 그에 대한 채무변제의 담보를 위한 가등기로, 담보물로 대신 변제한다는 뜻

따라서 경매 시 가등기가 되어 있는 물건은 소유권이전청구권가등기 또는 담보가등기로 볼 수 있는데,
법원은 경매물건에 가등기가 되어 있는 경우 배당요구종기일까지 가등기권자에게 소명 요청을 합니다.

만약 대물반환예약을 위한 가등기라면 채권액을 신고하고 배당요구를 할테니 저당권처럼 생각하고 입찰하면 되겠지만,
아무런 소명이 없다면 소유권이전청구권가등기라고 볼 수 있겠습니다.