말소기준권리, 근저당과 저당권의 차이

말소기준권리를 보면 근저당, 저당권을 쉽게 볼 수 있습니다.
그런데 근저당과 저당권은 어떤 차이가 있을까요?

먼저 근저당을 알기 위해서는 저당을 알아야 하는데 저당권 중 특수저당권의 형태가 근저당이기 때문입니다.

저당권 이란?

채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(민법 356조)

대출이 필요한 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았습니다.
은행은 채권자, 집주인은 채무자, 담보물은 집, 목적물의 점유는 여전히 집주인이 사용중

저당권의 성립요건과 특징

1. 저당권은 점유를 수반하지 않으므로 성립요건으로서 등기(등록)가 필요하다.
- 채권자, 채무자, 원본 채권액, 이자의 발생시기 및 지급시기, 위약금 등을 등기한다.
- 이때 지연이자, 저당권 실행비용은 등기하지 않아도 담보된다.
- 경매시 지연이자는 1년분에 한정된 이자만 채무액에 가산되 변제 받을 수 있다.
- 일부 원금 변제시 잔존액만 담보한다.
- 원금과 약정이자 전부를 변제시 저당권설정계약은 해지 없이도 당연히 소멸한다.(부종성)

2. 목적물이 부동산(그 밖에 등기에 적합한 것)에 한정되어 목적물의 범위가 좁다.
- 민법상 부동산, 부동산물권에 한정
- 각종 재단(재단저당) ·자동차 ·항공기 등에도 적용되고 있다.

3. 장래 발생할 특정채무를 담보하는 것으로 채권액이 확정되어 있다.

근저당권 이란?

채무자와의 계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하는 저당권을 말한다.

근저당의 성립요건과특징

1. 저당권과 달리 담보채권은 장래에 증감 · 변동하는 불특정한 채권이므로 현재 채무가 없어도 저당권이 성립한다.
- 채권액이 증감변동되므로 채권액이 미확정

2. 한 번 성립한 채권이 변제되어도 차 순위의 저당권 순위가 승격하지 않는 점이 보통저당권과 다르다.

3. 근저당을 설정할 때는 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액을 등기해야 한다.
- 채권자, 채무자, 채권최고액(저당권은 원본 채권액)
- 경매 시 원금 포함한 지연이자가 채권최고액의 한도를 초과하지 않는 한 1년분에 한정되지 않고 채권최고액 한도 내에서 배당받을 수 있다.
- 지연이자가 채권최고액을 초과해도 채권최고액 한도에서만 배당받는다.
- 일부원금을 변제해도 근저당권설정계약을 변경하지 않는 한 변제기의 결산 시까지 여전히 채권최고액을 담보한다. (저당권은 일부변제시 잔존액만 담보)
- 원금과 약정 이자가 모두 변제되어 남은 원금이 없더라도 근저당권설정계약 해지가 없는 소멸하지 않는다.(저당권은소멸)

4. 거래 관계가 종료되고 채권액이 확정되면 근저당권은 우선변제 받으며, 효력은 보통 저당권과 같으나, 채권액이 많아도 약정된 최고액 이상의 우선변제권이 없다.

5. 근저당권은 상거래하는 사람이 상품을 공급받는 계약을 하거나, 계속적으로 어음을 할인하여 쓴다는 계약을 할 때 상대방에게 자기 부동산을 근저당 잡히고 상품을 안정되게 공급받는데 활용한다.

은행은 왜 근저당을 선호하나?

집을 담보로 대출을 받을 때, 그전당권은 채권액이 미확정된 것이므로 원금을 일부 상환해도 여전히 채권최고액 범위 내에서 다시 대출 받을 수 있는 편의성도 있지만, 저당권은 1년 연체이자만 채권액에 가산되고, 근저당권은 1년, 2년, 3년 기간에 한정되지 않고 채권최고액 범위 안에서 연체이자를 가산할 수 있기 때문이다.

은행이 대출을 할 때 채권을 회수 할 수 없을 때를 생각해 경매까지 염두해 두는데, 경매 신청 후 매각까지 최소 6개월에서 1년의 기간이 소요된다.

저당권은 1년분의 이자를 회수할 수 있지만 근저당은 그렇지 않기에 채권최고액 범위 내에서 전액의 이자를 회수할 수 있다.

감액등기

근저당이 설정된 집에 전세를 들어가게 된다면 보통 전세금으로 일정액의 대출금을 상환한다.
이때 근저당의 경우 일부 금액을 변제해도 근저당권설정이 유지되는데 이때는 반드시 계약서에 감액등기를 명시하고, 계약일에 보증금으로 근저당 금액의 일부 변제를 했다는 근저당권 채권채고액의 감액등기를 해야 한다.
그렇지 않으면 여전히 집주인이 추가 대출을 받을 수 있기 때문이다.

2022.05.25 - [경매 독학] - 농취증, 농지취득자격증명 조건 및 대상