경매 전 확인사항, 불법건축물 뜻, 확인방법, 이행강제금

경매에 입찰하기 전에 확인해야할 여러가지가 있죠?

1. 임차인 관련
전입신고, 확정일자, 배당요구, 임차보증금(전세/월세), 외국인여부(외국인등록, 거소지등록) 등

2. 경매 물건 관련
경매 물건의 매매시세, 전월세시세, 감정가, 상승장일 때, 하락장일 때 낙폭, 주변 공급물량, 매도/매수자 지표 등

3. 권리분석 관련
말소기준권리, 선순위권리, 후순위권리, 질권, 채권, 당해세, 유치권 등

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그런데 종종 쉽게 지나치는게 있습니다.
경매물건의 불법건축물 여부입니다.

불법건축물이란, 불법으로 지어진 건축물을 뜻하는데, 건축 허가 없이 지어진 건축물 자체가 불법인 경우도 있고,
실제 건축물대장과 다르게 용도변경, 증축을 해서 사용하는 경우도 있습니다.

그렇다면 불법건축물 여부는 어떻게 확인할까요?
바로 건축물대장에서 확인할 수 있습니다.

단독주택, 빌라, 연립, 상가 등 경매물건이 있을 때는 반드시 위법한/불법한 부분이 있는지 확인해야 겠습니다.
특히 매각물건명세서에 "제시외건물"이 있는 경우는 더더더더더더욱 조심해야 겠죠?

보통 건축물대장에 등재되지 않은 부분을 제시외 건물로 포함하기 때문입니다.

불법건축물/위법건축물의 경우 구청에서 해당 건물의 영업신고증, 영업허가증을 안내주는 상황도 올 수 있고,
위반건축물이 원상회복 될때까지 이행강제금을 최초 시정명령이 있던 날로부터 그 시정명령이 이행될 때까지
연 2회 이내로 해당 건축물의 시가표준액을 기준으로 부과할 수 있습니다.

경매로 싸게 낙찰 받았는데, 영업도 못하고, 철거비용, 원상복구비용도 발생하고, 이행강제금까지 받는다면
여기에 잔금대출까지 영향을 받는다면 보통 난처한 상황이 아닐 수 없겠네요.

그러니 꼭, 반드시, 필수적으로
경매 입찰전 물건 분석시 건축물대장을 통해 불법건축물/위법건축물인지 확인하는 습관을 들여야 겠습니다.

 

2022.05.24 - [경매 독학] - 말소기준권리보다 늦은 임차인 전입신고, 전대차 대항력