최우선변제 주택/상가 소액임차보증금의 범위, 설정기준 및 확인방법

1. 주택임차, 상가임차를 한 소액임차인의 보증금은 경매 배당 시 최우선변제를 받을 수 있습니다.

- 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수있습니다(주택임대차보호법 제8조).

- 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을수 있습니다(상가건물임대차보호법 제14조)

2. 소액임차인의 소액임차보증금은 어디서 확인해야 할까요?

정답은 대법원 인터넷등기소 입니다.

3. 소액임차인의 소액임차보증금 기준시점은 언제일까요?

소액임차인의 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정 기준 이지 임차인이 임차한 시기가 아닙니다.

4. 보증금의 증감이 있다면 어떻게 해야 할까요?

임대차보증금의 증감, 변동이 있는 경우 소액임차인에 해당하는 지의 판단 기준은 배당시의 보증금 기준이다.
처음 임대차계약을 체결할 당시 소액임차인에 해당하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않으며 반대로 처음에 소액임차인에 해당하지 않아도 감액되어 갱신하였다면 소액임차인에 해당합니다.

그럼 지금부터
소액임차인의 소액임차보증금 범위(지역, 시기, 소액임차보증금, 최우선변제금액 등)에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법상 소액임차보증금
지역, 시기, 최우선변제금액 등 확인방법

1. 대법원 인터넷등기소 접속 : www.iros.go.kr
2. 우측 하단 소액임차인 범위 안내

3. 아래 전국지도에서 서울특별시 광역시/도를 선택하면 해당지역의 주택임대차보호법, 상가건물임대차보헙에서 정하고 있는 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 확인할 수 있습니다.

4. 소액임차보증금의 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준이며, 임차인의 전입, 확정일자가 아닙니다. 소액임차보증금을 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하며, 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.
그렇다면 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받을 수 있습니다.

상가임대차보호법상 소액임차보증금
지역, 시기, 최우선변제금액 등 확인방법

 

상가를 임차한 경우에도 확인 방법은 동일합니다.

기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준이며, 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야합니다. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력
을 유지해야하는데, 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받을 수 있습니다.

마지막으로 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역도 확인할 수 있는데, 임차한 주택, 상가의 주소지를 기준으로 과밀억제권열에 포함여부를 확인하여야 합니다.

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