나의 첫 법원경매 셀프견학(의정부지방법원 고양지원2021타경69645)

조금은 지루한 경매책을 내려놓고, 법원 경매 현장 분위기도 느끼고 절차를 체험하러
의정부지방법원 고양지원 법원 경매 견학을 다녀올 예정입니다.

인터넷을 찾아보니 재테크 강의를 듣거나, 카페, 커뮤니티에서 단체로 가시기도 하지만 전 혼자, 셀프로

2022년 5월 18일
경매물건은 2021타경69645

당장 내일 참석할 법원을 찾아보니 마침 인근 고양지원에서, 조금 아는 지역의 경매물건이 나왔네요.
의정부지방법원 고양지원 위치는 고양시 마두역 맞은편

 

경매물건은 파주 운정신도시 해솔마을5단지 삼부르네상스.
GTX A 운정역의 직접적인 수혜지역은 아니지만 운정신도시의 쾌적한 환경에 운정 호수공원도 인근.

가온초, 산내중, 해솔중 학군, 홈플러스, 이마트 도 반경 2km 이내에 있는 45평형 아파트
1390세대, 2010 준공, 주차대수 1.6으로 넉넉

 

거래가 안 되는 때라 보합 상태긴 하지만
매매 호가는 6억 2천 고가는 8억, 실거래가는 6억 5천 정도가 되고

 

 

전세가는 4억 5천에서 4억 9천 사이로 호가가 자리 잡고 있네요.
최근 전세가는 4억 6천

월세는 보증금 3000/월 130~140 정도 나오는 물건입니다.

 

이제 법원 경매 자료를 볼까요?

2021타경69645
감정가는 6.2억, 최근 실거래가보다 3천 정도 낮게 잡았네요. (백만 원 단위는 생략하겠습니다.)

최저 매각 가격은 4억 3천

입찰 보증금은 10%인 4천 3백이겠죠?

청구금액은 1억 6천
청구금액이 크다면 크고, 적다면 적은데 취하 될 수도 있으니 내일 가봐야 알겠네요. 

 

 

6억 2천에서 시작해 유찰되고 이번에는 4억 3천으로 시작
4억 중반으로 낙찰을 받는다면 전세가로 바로 임대를 맞추거나 일부 월세로 전환할 수 있겠네요.

 

 

매각물건명세서, 물건상세내역을 보면 임차인이 보증금 1억 5천만 원에 살고 있음

전입신고 2018년 9월 27일
확정일자 2019년 12월 12일
배당요구 2021년 12월 9일

전입일과 확정일자 사이 1년 3개월이라는 긴 텀이 있네요.
전입은 했으니 대항력도 있지만 (전입과 확정은 빠를수록 좋은듯요. 이번 건은 다른 경우지만...)
2010년 9월 6일 농협 근저당 3억 5400만 원 보다 늦은 후순위 권리자로 소멸 권리입니다.

 

확정일자와 배당요구를 했으니 낙찰금에서 농협은행의 채권금액을 변제하고 남은 금액으로 임차인이 배당받으니
배당을 다 받지 못한 임차인과 명도시 협상이 필요할 듯하네요.

그런데 더 지켜봐야 할지도 모르겠네요.
임차인이 후순위로 소멸 권리라면 시작가 4억 3천도 높은 거 아닌가요?
명도까지 생각하는 고수의 세계는 제가 모르고, 아직 경매 초보라 어떻게 될지 모르겠습니다.

한 번 더 유찰되면 8600만 원이 낮아진 3억 5천 정도에서 다음 경매가 시작되겠네요.
이건 희망사항이에요.

그러면 딱 농협이 근저당과 설정한 금액만 배당받고
임차인의 보증금은 배당받지 못하는 상황이니 이때는 정말 명도소송까지 갈듯 합니다.

 

시세 : 보수적으로 6억 2천
경매 시작가 : 4억 3천
배당 : 3.5억 (농협)
경매비용 : 300만 (얼만지 모릅니다, 그냥 대충 이 정도 아닐까? 넣어본 거예요)
당해세, 재산세 등 체납 : 2022년 공시지가 기준 50만 원 + 기타 세금
관리비 : 1년 치 미납이라고 가정, 월평균 15만 원 X 12 180만 원
취득세 : 4억 중반으로 계산 시 대략 500만 원
명도비용 : 이사비 300만
혼자 공부하는 용도라 다른 비용이 더 들어갈 수 있겠죠.
말소기준 권리가 되는 근저당에 이것저것 들어갈 비용을 더해보니 4억 3백 정도가 되네요?

이런저런 비용을 다 더해도 감정가 시작가보다 적으니 유찰되는 것일까?
그냥 경매 초보의 엉뚱한 생각입니다.

 

여기서부터는 개인의 판단이네요.

투자자로서는 매매가 대비 낙찰금액이 적어야 되는 게 사실일 테고,
다른 입찰자들은 어떤 판단을 할지 아무도 모르고,
수월한 명도를 위해 적정금액을 쓰는 게 좋은 것일 테고,
가장 핵심인, 제가 경매 초보라는 점

지나친 욕심은 화를 자초한다고

최대이익을 위해 입찰도 안하면 누가 채갈 수도 있고, 임차인 입장도 있으니 적정선이 좋겠죠?

일단 내일 고양지원 법원경매 견학 후 후기로 남기겠습니다.

2022.05.06 - [경매 독학] - 임차인별 대항력 발생시점, 시간

임차인별 대항력 발생시점, 시간