경매초보를 위한, 경매 단계별 고려해야 할점

부동산 상승기, 하락기를 떠나 부동산 투자를 고려하는 분들이라면 누구나 경매를 하나의 방법으로 생각하실 겁니다.

경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산 물건을 획득하 수 있기 때문인데요, 경매 진행 단계별로 고려해야 할 것을 포인트를 정리해 보겠습니다.

1단계 목표설정

가장 먼저 우리가 경매를 투자의 방법으로 고려하는 이유를 명확히 해야 합니다. 왜 우리는 경매를 할까요?

내 기준에 맞는 좋은 부동산 물건을 저렴하게 구입하기 위해서 아닌가요? 맞습니다.

여기서 포인트는 ”저렴하게 “입니다.

하지만 저렴이라는 함정에 빠져 경매를 고집할 이유는 없습니다. 경매 후 낙찰 명도, 새로운 임대차로 수익을 만들기까지의 시간, 노력, 번거로움 등을 고려할 때 최소의 노력으로 최대의 효과를 만들어 내면 그만이니까요.

그러니 나는 꼭 경매로 이 물건을 구입하겠어라는 생각보다 이런저런 것을 고려할 때 이 정도 비슷한 금액에서는 쉬운 매매로 구입할 수도 있어라는 여유로운 마음도 필요합니다.

굳게 다짐하고 입찰해서 꼭 낙찰받겠어라고 생각하면 나도 모르게 입찰가가 올라가 버릴 수도 있거든요.

경매는 방법이지, 목표가 아니라는 유연한 마음을 기억하세요.

2단계 권리분서

경매는 권리분석으로 시작해서 권리분석으로 끝난다고 해도 과언이 아닙니다. “권리”라는 두 글자에 모든 것이 들어가 있거든요.

임차인이 있다면 임차인의 권리
채권자가 있다면 채권자의 권리

그 시작과 끝을 명확히 선, 후 관계만 파악할 수 있다면 임차인이, 채권자가 누구든 상관없습니다.  내 권리에 기인한 주장을 하고 법의 힘으로 절차대로 처리하면 되니까요.

경매에서 권리분석을 하는 방법은
첫 번째로 말소기준 찾기
두 번째로 임차인의 권리 확인하기
세 번째로 배당순위 확인하기로 정리할 수 있는데요, 자세한 권리분석 방법은 기존 포스팅 참고하시기 바랍니다

3단계 현장답사

손품, 발품이라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다.
요즘에는 부동산 관련 앱이 많아 쉽게 정보를 찾아볼 수 있는데 최대한 많은 손품을 팔고, 현장에 방문해 발품을 팔아야 이 부동산의 진정한 가치를 평가할 수 있는 안목이 생깁니다.

브랜드 아파트, 대단지, 평지, 세대수, 개발계획, 이웃도시, 기업수, 상가수 등은  앱으로 손품으로 확인할 수 있고,
교통, 학군, 편의시설, 의료시설, 공원, 강변 등은 직접 발품을 팔아 시간이 얼마나 걸리는지, 거리가 얼마나 걸리는지 실질적으로 체감하는 시간과 거리는 어떤지, 편리한지 여부를 확인해야 비로소 부동산 물건의 가치를 알 수 있습니다

4단계 입찰

권리분석, 현장답사까지 끝냈다면 경매 입찰에 참여하는 액션이 필요하겠죠?
부동산 공부만 하고, 권리분석만 했다고 해서 내가 찾는 부동산이 나에게로 오지는 않습니다. 입찰이라는 액션으로 행동해야 낙찰이든 패찰이든 결과가 나오니까요.

그런데 입찰 전 한 번 더 생각해 볼 포인트는

내가 정말 이 금액을 감당할 수 있을까?
낙찰로 인한 대출을 받을 수 있을까?
명도를 할 수 있을까?
입찰가를 정확히 판단한 걸까?

그리고 마지막으로 가족이 있는 분들이라면
내 가족이 나와 같은 결괏값을 가지고 경매 입찰에 동의했는가입니다.

금액적인 부분은 어렵지만 어떻게든 감당할 수 있습니다.

하지만 가족과의 의견 불일치는 부동산 투자의 발목을 잡는 가장 큰 걸림돌입니다. 모든 책임을 가족의 반대를 무릅쓰고 감행한 본인의 책임이니까요.

그러니 경매입찰 전 권리분석 전 현장답사전 가족이 있다면 부부라면 더더욱 경매의 목적과 부동산의 가치에 대해 공유하고 확인해야 하는 게 포인트입니다.

5단계 잔금납부

6단계 명도

낙찰을 받고 나서는 잔금 납부 후 명도를 해야 하는데요.
잔금납부 시 대출을 이용한다면 경매 입찰 전 개인의 신용도나 대출한도를 확인해야 하고, 가족으로부터 지원을 받아 납부를 한다면 증여 등 세금 문제를 고려해 진행해야 합니다.

은행대출과 세법을 확인해야 하는 게 포인트겠죠?

그리고 가장 고민하는 명도는 사실상 권리분석만 잘했다면 생각보다 수월하게 진행할 수 있습니다. 이미 권리분석 단계에서 걸러질 수 있는 분들이 다수니까요.
억지를 부리고 오래 버티면 된다는 분들이 있지만 결국 법이 정한 나의 권리 위에  버텨봐야 손해인건 남의 권리 위에 있는 그들이니까요.

이상 경매 공부 시작 전 단계별로 알아본 경매 포인트 였습니다.