근저당과 가압류, 물권과 채권의 차이

재산권에 속하는 물권과 채권, 그리고 경매에서 알아야 할 기본적인 내용을 정리해 보겠습니다.

물권이란 불특정 다수에게 그 사물에 대한 배타적 사용 수익을 주장할 수 있는 권리
채권이란 특정 채무자에게만 주장할 수 있는 권리로 배타성이 없음.

어렵죠?

이 물권과 채권의 성질을 경매에 끌어와 쉽게 말해 보겠습니다.
그중 경매 물건의 대부분을 차지하고 있는 근저당, 가압류와 연결해서 말이죠.

물론 경매시 말소기준권리는 근저당, 가압류외에도 전세권, 가등기, 경매기입등기도 있습니다.

근저당 = 물권, 물권이기에 불특정 다수에게 배타적 사용 수익을 주장할 수 있습니다. 그래서 우선변제를 받아요.
가압류 = 채권 , 특정인에게만 주장할 수 있는 권리죠? 그런데 배타성이 없습니다. 누가 우위인지 몰라요 그래서 안분배당을 받습니다.

근저당의 경우, 임의경매로 경매가 진행됩니다.
채무자가 빚을 갚지 않는 겅여 근저당권자는 법원에 경매를 신청하면 됩니다.
근저당권자의 마음 임의대로 경매를 신청할 수 있습니다.

가압류의 경우, 강제경매로 경매가 진행됩니다.
채무자가 빚을 갚지 않는 다면 법원에 가서 경매 신청을 할 수 있습니다, 하지만 그 전에 XXX반한소송을 통해 경매에 붙힐 권원이 있어야 합니다. 힘들여서 강제로 진행되는 강제경매

이렇게 설명하면 이해하기 쉽죠?

그런데 임차인의 보증금은 채권인데 왜 우선변제를 받을까요?
전입신고와 확정일자를 받아두면 임차인의 보증금은 채권이 아닌 물권처럼, 마치 근저당권자 처럼 우선변제를 받을 권리가 생깁니다. 이를 채권의 물권화라고 하는데 만약 임차인의 보증금이 채권으로 남아 있다면 어떻게 될까요?

소중한 보증금을 우선변제 받을 수 없고, 다른 채권자들과 함께 안분배당을 해야 합니다.
바로, 임차인 보호를 위한 것이죠.

정리하자면

근저당 = 물권 = 임의경매 = 순위배당
가압류 = 채권 = 강제경매 = 안분배당
보증금 = 확정일자를 받아 = 채권의 물권화 = 순위배당

간단하게 알아본 경매에서의 채권과 물권 이였습니다.

2022.05.06 - [경매 독학] - 주택임차권등기