말소기준권리 전세권 조건2가지

전세권이란
전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용 수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 말소기준권 중 하나인 전세권의 경우 2가지 조건을 충족할 때 말소기준권리가 됩니다.

1. 선순위 전세권
2. 배당요구

선순위 전세권으로써 배당요구를 한 경우 말소기준권리가 됩니다.
전세권은 일부만 배당받아도 소멸이기 때문에 입찰자 입장에서는 신경을 쓰지 않아도 됩니다.
예를 들어 전세권 2억, 낙찰가 1억, 배당 1억, 나머지 1억은 소멸

만약 선순위 전세권이 배당요구를 하지 않은 경우, 낙찰자에게 인수가 됩니다.
즉 말소기준권리가 아닌 게 돼버립니다. 후순위 전세권 역시 말소기준권리가 되지 않습니다.
말 그대로 말소기준권리를 기준으로 선후를 가리므로 전세권 앞에 다른 말소기준권리가 있다는 뜻이니까요. 민사집행법 제91조 인수주의와 잉여주의의 선택 등 에서 확인할 수 있는데
1. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
2. 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
3. 지상권 지역권 전세권 및 등기된 임차권은 저당권 압류채권 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
4. 제3항의 경우 외의 지상권 지역권 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
5. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

예
2020년 1월 1일 근저당
2020년 2월 1일 전세권

말소기준권리는 근저당, 후순위 전세권은 소멸 2020년 1월 1일 전입, 확정 전세권 1억 설정
2020년 2월 1일 근저당
2021년 1월 1일 배당요구 말소기준권리 전세권
만약 배당요구를 하지 않은 경우 말소기준권리는 근저당이 되며 낙찰자에게 전세권 1억이 인수됩니다.

정리하면 전세권 권리분석은
1. 선순위 여부 확인
2. 배당요구 확인
3. 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자 인수, 배당요구를 했다면 낙찰가에서 배당 후 소멸

소멸되는 이유는 전세권은 저당권과 같은 물권으로 배당을 다 받지 못해도 소멸되는 권리

선순위 임차인이 있는 경우와 전세권의 차이는
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 임차 보증금이 얼마인지 확인할 수 없어 입찰가 산정이 어렵다면,
전세권은 보증금 금액을 등기에서 확인할 수 있어 권리분석이 쉽다는 점입니다. 그렇다면 임차인으로서 전입, 확정 뿐만 아니라 전세권까지 설정한 경우는 어떻게 될까요?
다음에 확인해 보겠습니다.

전세권 VS 임차인 대항력 둘다 있는 경우 배당순서?
- https://hybridmoney.tistory.com/m/51