경매 초보, 중수, 고수별 목표치

경매 초보

 

권리관계 심플한 것으로 6단계 별 신중하게 진행

경매 목표설정
내집마련, 시세차익, 임대수익 중 하나

권리분석
현장답사 = 답사전 인터넷 사전조사 필수
입찰가 결정을 위한 실제가격 확인
물건의 상태와 하자 확인
점유자의 상태에 따른 명도의 난이도 확인

법원입찰
관할법원에 입찰, 신중하게 실수없이

잔금납부
소득과 신용도를 알고 입찰전 준비 철저

명도
법과 대화로 점유자에게 명도 받음

 

 

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경매 중급자

임대사업자를 목표

물건 찾기
임대용 물건찾기, 소형이 좋고 직장이 가깝고 대중교통이 좋아야함 대출한도가 높은 지역이 좋음.

즉 월세 임차인이 좋아하만한 물건이어야 함.

권리분석, 현장답사

중수는 분석은 쉽지만 답사는 어려워짐 최소비용으로 최대수익이 나는지 확인해야 하기 때문임

잔금납부 및 명도
기존 임차인이 재계약하는게 좋음 수리비 중개비 안듬
이사 간다고 하면 명도 진행

인테리어와 임차인 모집

임대후 사후관리

지자체, 세무서에 사업자 등록

사업자자현황신고, 임대사업소득세납부, 종합부동산세
임대사항신고 등 의무는 많지만 월 현금 흐름은 좋아짐

주택에서 시작해 상가 임대로 키우기로 목표
상가 임대는 주택 임대 수익과는 비교가 안되게 수익이 큼

 

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경매 고급자

까다로운 물건 알차게 낙찰받는 고수
5개 정도 낙찰 받아보면 쉬운경매 재미없어짐.
나도 그랬으면 ...

권리분석 어려운 것 도전

예

가짜 선순위 임차인 물건
임차인이 아니라 소유자의 가족이라는 것을 밝혀내면 임차인의 보증금을 주지 않아도 됨 하지만 아닐경우 물어줘야함

지분권 공유자가 여러명인 경우

법정지상권 땅 혹은 건물만 나온경우

유치권 공사비를 받지 못한 공사업자가 점유한 경우등

경매 초보, 중수, 고수로 나아가길 바래 봅니다.

 

 

법원경매, 공매의 차이, 경매용어 정리

 

 

- https://hybridmoney.tistory.com/m/5

법원경매, 공매의 차이, 경매용어 정리