경매수익율 높이는 3가지 방법

경매 전 가장 먼저 고려할 사항

바로 경매수익율 이겠조?

물론 목적에 맞게 물건을 정하고, 권리분석 후 치명적인 하자를 해결할 능력있는지 판단을 해야하고, 경매 물건의 권리분석은 내가 해결할 수 있는지 아닌지 체크하는 것 자체가 선행되야겠고요.

나의 능력밖 투자, 유치권, 맹지 앞 도로, 재개발 예정지 알박기 같은 것은 경매 초보에게는 무조건 피해야 하는 물건이겠지만 배당받는 임차인이 사는집은 경매 초보가 도전하기 쉬운 경매 물건 일거에요.

경매 물건을 낙찰 받았다면 매매를 하든 임대를 놓든 경매 물건으로 수익율를 높여야 하는데요.

1. 경매 물건 임대수익율 높이는 방법

 

임대수익율 계산법

임대수익율 = 집에서 나오는 돈/ 집에 들어간돈 * 100
입니다.

그럼 이 때 집에서 나오는 돈과 집에 들어가는 돈은 어떤게 있을까요?

집에서 나오는 돈

= (월세 *12)-대출이자

집에들어가는 돈

= 낙찰가(입찰보증금+잔금)-은행대출금+취득세+법무비, 수리비, 명도비-보증금

임대수익율을 계산해 보면 역으로 희망 낙찰가을 정할 수도 있으니 경매 시 꼭 계산해 봐야 하고 들어가는 비용을 줄인다면 임대수익율도 높일 수 있겠네요.

이 외에도
대학교 근처 임대 물건은 학기 시작전 임대가 잘 나가고,
학기중 또는 코로나로 대학 수업이 없는 요즘 임대수익율이 낮아진다는 점고 고려해야 겠네요.

지방 소형아파트, 산업단지 옆은 1인가구가 많아 임대가 쉬운 반면 주변 건물이 풀옵션, 경비실 등 편의 시설이 있으면 낙찰받은 내 집도 그래야 임대를 잘 맞출수 있으니 투자비가 더 들어갈 수 있어요.

참고로 월마다 받는 임대소득 외에
깔세 처럼 일정기간 임대료를 한번에 내는 방법도 있는데, 제주도 연세가 이런 깔세의 하나겠네요.

깔세는 외국인, 타지역 공사업체 직원, 6개월 이하 단기 사용자가 주로 사용하는데 보증금을 받지 않는 대신 월세를 기존보다 높여 책정 일시에 받기도 하지만 고액 외국인 임차인 제외하고, 부동산 수수료 빈번히 발생하고, 부동산 물건 오염 등으로 선호하지 않는다고 하네요.

2. 임대수익 외 경매수익율 높이는 방법?

시세차익을 보고 매도 하는 것이겠조.

시세차익은 어는 나라든 중심이 되는 도시의 부동산은 물가이상으로 가격 상승이 발생하니 우리나라는 서울 강남, 지역 거점지로 도로개통, 일자리 지역, 공급부족지역, 전세가율 높은 지역으로 생각하면 될거에요.

여기서 전세가율이 높은 지역은 매매가를 올려 시세 상승이 있을 확률이 높은데요.

전세가율 계산식은

전세가율 = 전세가/매매가

입니다.

전세가율앙 한국감정원에서 매달 조사 하기도 하고, 부동산 어플, 부동산 사이트에서 계산해서 올려두니 경매가 아니더라도 부동산 매매 시 꼭 확인해야 하는 수치입니다.

3. 경매수익율 높이는 마지막방법은?

매도시점에 맞춘 세금 계획입니다.

양도세(누진세) 1년내양도차익 1200만원 6%, 4600만원 이하 15%, 8500만원 이하 24%, 1억 5천만 이하 35%
로 한해에 여러 경매 물건을 팔지 말고 매년 나눠 매도하면 양도세를 줄일 수 있고, 취득시에 공동명의를 활용한 다면 세금을 줄이는데 도움이 되겠죠

또한 비용증빙서류를 잘 모아 비용으로 처리해 양도차액을 줄이는 것도 방법이겠네요.

참고로
경매자금을 대출 받는 것도 투자대비 수익율을 높이는 방법일 수 있는데 비조정대상지역 낙찰가의 70%, 서울 투기지역 낙찰가의 50%까지 대출이 가능하다고 하네요.

물론 지금은 규제로 대출이 어려운 은행에 문의를 해봐야 겠어요.

참고로 경매초보에게는 20%수익이면 훌륭하다고 하니 큰 욕시 부리지 않고 계속 공부해서 올해안에 낙찰을 받아봐야 겠네요.


부동산 경매물건 종류 및 용도
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부동산 경매물건 종류 및 용도