SH가 공개한 분양이익, 브랜드 건설사 별 분양원가

서울주택도시공사 SH에서 최초로 공개한 준공원가, 분양이익이 있어 공유합니다.

분양원가란?
공사에서 공급한 분양주택에 대한 원가를 의미합니다. 택지조성원가와 건설원가로 구성되며, 택지조성원가는 땅에 대한 원가, 건설원가는 건물에 대한 원가로 이해하시면 됩니다.

분양원가와 분양가격의 차이
분양원가와 분양가의 차이는 분양원가는 주택을 짓기 위해 공사에서 들인 비용을 의미하고, 분양가격은 판매하기 위해 책정된 가격을 의미합니다.
공사에서 분양하는 공동주택은 주택법에 의한 분양가상한제를 적용받으며 구성형태가 유사합니다.

SH, LH 같은 주택공사와 메이저 브랜드 건설사의 분양원가 비교도 있는데 과연 얼마나 차이가 있을까요?

SH가 최초 공개한 평균분양가는 2013년부터 2020년 사이 공급된 29개 단지를 기준으로 했으며 제곱미터 당 436만 원(건축비 202만 원, 택지비 234만 원), 실제 평균 준공원가는 제곱미터당 351만 원(건축비 202만 원, 택지비 149만 원)으로 평균 19.4%의 분양이익이 발생했습니다.

택지비의 경우 평균 분양가는 제곱미터당 234만 원, 준공원가 149만 원으로 85만 원 차이가 있으며 건축비는 대동소이합니다. 즉 토지의 가치 상승이 크다고 할 수 있겠네요.

마곡지구의 이익률 8.8%로 가장 낮으며, 오금지구 34.6% 고덕강일지구의 이익률이 34.3%로 높습니다.

제곱미터 당 분양가는
SH가 436만 원
L사 573만 원
G사 340만 원
I사 348만 원
으로 롯데 L, GS 자이, 현대 IPARK가 아닐까 생각합니다.
SH뿐만 아니라 3사 모두 분양가 중 건축비는 200~230만 원 수준으로 비슷한 수준이지만, 택지비는 편차가 심해 SH 234만 원, L사 357만 원, G사 139만 원, I사 115만 원을 보이고 있습니다.

SH 분양이익 대비 타 건설사의 분양이익은 L사 2.4배 G사 0.5배 I사 0.7배로, 분양에 따른 평균 이익률은 SH 19.4%, L사 35.8%, G사 12.4%,  I사 16.5% 수준으로 유독 L사의 이익률이 높은 게 남다르네요.

전용 59m 공급 시,
SH의 호당 평균 분양가는 3억 7,000만 원
L사는 4억 8,700만 원
G사는 2억 9,000만 원
I사는 3억 원 수준

원가는 SH2 억 9,000만 원
L사 3억 1,000만 원
G사, I사 모두 2억 5,000만 원 수준으로

전용 59제곱미터 공급 시 호당 분양이익은 SH 0.7억, L사 1.7억, G사 0.4억, I사 0.5억으로 한 호당 최소 5천만 원의 이익을 남기며 L사의 경우 1.7억의 이익을 남기는군요.

자재비와 인건비가 상승했다 하여도 여전히 땅의 가치는 꾸준히 오르니 택지비, 건축비가 상승한 요즘은 또 얼마나 많은 개발이익을 얻을지 궁금하네요.

이상 SH가 공개한 분양원가 비교분석이었습니다.