계약전 세입자 행동요령, 전입신고일에 근저당 설정 피하는법

전입신고를 한 날 근저당을 잡고 대출을 받은 임대인, 근저당에 밀려 전 재산인 보증금을 돌려받지 못할 위기에 놓인 세입자의 기사를 종종 접할 수 있습니다.

 

임차인이 전입신고를 해도 대항력이 그 다음 날 생기고, 잔금 치르고 이사하고 바로 전입신고를 해도 당일날 설정된 근저당 보다 후순위에 놓이게 된 보증금을 날릴 위기에 놓인 세입자를 위한  행동요령을 정리해 보았습니다. 

 

전입신고의 효력 발생일 

주택임대차보호법 제3조, 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때, 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 의 규정에 따라 등기부에 구체적 권리관계를 기록하지 않아도, 세입자가 주택을 넘겨받고, 전입신고를 하는 것만으로 다른 권리에 대항할 수 있는 힘을 갖게 됩니다. 

 

그런데 도대체 왜 전입신고 다음날 효력이 발생한다고 했을까요?

 

이유는 바로 대법원 1997년 12월 12일 선고한 97다 22939 판결에 의한 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력 발생 규정 취지를 설명한 판례 때문입니다. 

 

내용은 주택의 인도, 전입신고(주민등록)은 법원의 등기와 달리 쉽고 간단한 공시방법이라고 보기 때문입니다.

 

주택의 인도와 전입신고(주민등록)이 제3자 명의의 등기일과 같은 날에 이뤄진 경우, 선후 관계를 밝혀 내기 곤란하며, 등기까지 마친 제3자가 임차인의 주택인도와 전입신고로 인해 예측할 수 없는 피해를 받을 수 있기 때문에, 법원에서 접수번호를 받고, 서류상 기록을 남기는 등기가 주택인도와 전입신고보다 구체적인 기록 시점이 남기 때문에 이를 보호해야 한다는 입장 때문인데요.

 

악의적으로 전입일에 근저당을 설정해 보증금 + 대출금으로 현금을 확보하려는 임대인이 많이 발생하는 요즘,  세입자의 보호를 위해 제정된 주택임대차보호법이 대항력을 갖는 임차인보다 근저당권자를 더 강하게 보호하는 게 어처구니없는 부분입니다.

 

하루 빨리 법 개정이 되었으면 하는 바람입니다. 

 

보증금을 지키는 방법

1. 입주 당일 등기부 확인,  신청사건 처리 중 확인!

입주일에 잔금을 치르기 전 등기부 등본을 다시 한번 열람해 추가로 걸린 근저당이 있는지 확인합니다.

확인은 대법원 인터넷 등기소에서 가능합니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

이때 집주인인 은행에 대출을 신청해 입주 당일에 근저당 설정이 진행 중인인지도 확인할 수 있는데, 이 경우 전산 처리가 완료되지 않았기 때문에 등기부에는 '신청사건 처리 중'이라고만 나옵니다. 구체적인 내용은 대법원인터넷등기소 사이트에서 '등기열람/발급 → 등기신청사건 처리 현황' 순으로 접속하면 볼 수 있습니다.

 

등기부등본에서 의심이 갈만한 정황이 보인다면 혹시나 모를 상황을 피할 수 있겠죠?

 

2. 전입신고 바로 하기 

등기부등본상 문제가 없다는 게 확인된다면 잔금을 지급 한 뒤, 바로 전입신고를 해야 합니다. 

전입신고는 주민센터 또는 정부24를 통해 온라인으로 신청 가능합니다. 

주의할 점은 온라인 전입신고도 업무시가인 9시~18시 사이에 해야 당일 전입이 되어 대항력이 발생하며, 그 이후에 신고 시 다음날 처리가 되어 모레 대항력이 발생할 수 있으니 꼭 당일날 접수하시길 바랍니다. 

 

http://www.gov.kr/portal/main

 

 

3. 계약서에 근저당 설정 시 계약 무효 특약 기재 

임대차 계약서에 임대인이 세입자의 입주 당일 근저당을 설정하지 않는 다는 특약을 기재해야 합니다. 

입주 당일 근저당이 설정되면 임대인의 귀책사유로 임대차계약을 무효로 할 수 있다는 내용으로 심리적 압박을 해야 합니다. 

 

하지만, 이런 특약이 있다고 하더라도 강제력이 없어 집주인이 작정하고 근저당을 걸면 막을 수 없습니다. 

 

4. 전세권 설정

세입자가 자신의 임대차 권리 관계를 등기부에 명확히 기록하는 방법으로 전입신고, 확정일자와 같은 효력을 갖는 근저당과 같은 강력한 효력을 발생시킬 수 있습니다. 어떻게 보면 전입신고 + 전세권 설정이 가장 강력한 보호 수단이라고 할 수 있겠네요. 그런데 집주인의 동의가 필요하며, 약간의 비용이 발생할 수 있어 이를 먼저 풀어야 합니다. 

 

5. Hug 전센금 반환보증 가입

임대차 만료 후 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 주택도시보증공사에서 전세금을 대신 받을 수 있는 보증상품을 말하는데요, HUG 전제금 반환보증이 정확한 명칭입니다. 신규 전세 계약일 경우  잔금과 전입신고 일 중 늦은 날로 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 신청을 해야 되며 갱신 계약일 경우 계약 기간 만료일 한 달 전부터, 갱신 후 1/2 경과하기 전에 신청해야 합니다. 

 

가입 대상 물건은

KB시세가 있는 아파트, 주거용 오피스텔

실거래가, 공시가격이 있는 연립, 빌라, 다세대주택

전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하

전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내여야 합니다. 

 

집주인의 동의는 필요하지 않으며, 가입 후 통보만 하면 됩니다.

 

이상 세입자가 계약전 해야할 행동요령을 알아보았습니다. 

 

양심 있는 임대차 문화 정착과 함께 임차인의 보호를 위한 법 개정이 빠르게 진행되길 바랍니다. 

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