인수권리, 소멸권리, 말소기준권리 5가지

법원경매의 시작, 권리분석

법원경매의 시작은 소멸권리, 인수권리가 어떤 것인지 구분하는 권리분석입니다.

권리분석이란

어떤것이 명확한 권리이고, 애매한 권리인지 판단하여 낙찰자에게 인수되는 인수권리와 말소기준권리 이후의 후순위 권리로 낙찰자에게 인수되지 않는 소멸권리를 파악하는 것입니다.

낙찰자에게 유리한 것은 권리가 말소되는 소멸권리인데, 하면 말소기준권리가 되는 다섯가지가 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

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1. 근저당권, 저당권

은행대출시 설정
실제 빌린금액보다 높게 120~130% 채권액 설정
주거용건물의 주된 말소기준권리
저당권은 개인간 거래에서 돈빌릴때 설정

2. 압류, 가압류

채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 임의로 재산처분하지 못하도록 국가에 신청

가압류, 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 변경을 금지해 미래의 강제집행을 보전하는 절차

압류가 결정되기 전에 채무보존을 위해 가압류를 함

3. 경매개시결정

앞선 다른 권리가 없을 때

4. 담보가등기

근저당대신 설정하는 권리
돈을 빌려주고 담보가등기를 설정해 경매신청할 수 있고 배당을 받을 수 있음
개인간 거래에서 근저당과 비슷한 효과
등기부등본란에 담보가등기 표시

5. 선순위전세권

 

다른 권리보다 가장 앞선 전세권
선순위 전세권이 소멸기준인가 아닌가가 중요(말소기준권리)

말소기준권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 함

전세권 중에서 가장 먼저 설정되고, 건물전체에 해당하며, 배당요구를 했거나 경매 신청한 것이 소멸기준이됨

5가지는 말소기준권리로 꼭 외워야 합니다.

법원경매 배당순위 & 중요한 이유
- https://hybridmoney.tistory.com/m/13