난이도 중, 임차인 있는 경매물건

난이도 하, 경매 물건은 말소기준권리 외 권리분석을 할 다른
권리가 존재하지 않는 물건이라, 경매초보가 도전하기 쉬운 물거이였다.

이번에는 경매 난이도 중, 임차인이 있는 물건의 경매에 대해
알아보도록 하겠다.

난이도 중, 임차인이 있는 경매물건

임차인이 있는 경매 물건은 아래 세가지 조건부터 확인하자.

1. 말소기준권리를 확인한다.

2. 임차인의 대항력을 확인한다.

임차인의 대항력을 갖춘 일자가 말소기준권리보다 늦다면, 낙찰자는 인수의무 없지만 원할한 명도를 위해 임차인의 배당유무, 배당액을 확인해 본다.

3. 배당순위를 확인한다.

선순위 임차인이 있는 경우, 배당권자가 있는 경우, 현 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 하므로 임차인의 배당순위를 확인하고, 새치기 배당도 감안하여야 한다.

거꾸로 생각하면,
대항력이 없으면서 배당받는 물건은 가장 쉬운 물건이라고 할 수 있다.

임차인의 대항력이 없으면 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없고, 임차인이 배당을 받으면 명도도 쉽기 때문이다.

같은 이유에서, 대항력이 있어도 배당받는 물건은 명도가 쉬운 편이기에 안전한 물건이라고 할 수 있다.

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경매물건 임차인의 유무 판단 주의할 점

1. 법원은 임차인이 권리신고를 하지 않으면 진정한 임차인인지 알수 없고, 단지 전입세대열람을 통해 전입일자, 성명을 기재 하고, 미상의 경우 점유부분에 주거임차인 미상, 알수 없음으로 표시 한다.

보통 권리신고가 되어 있지 않으면 임차인은 집주인의 가족일 경우가 많으며 가족이라면 보증금 걱정은 하지 않아도 된다.

2. 대항력 있는 임차인이 권리신고 안하는 경우
이런 경우는 임차인 스스로 선순위 권리자의 보증금이 얼마인지 모르게 하고 자기가 낙찰 받을 생각.

3. 임차권등기
주택임차권 등기부등본에 주택임차권 표시 있을 시 현재 혹은 과거 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한것.

임차권등기명령은 임차인이 법원에 임차권등기명령 신청할 수 있고, 임대인 동의 불필요 하다.

임차권등기를 하면 주택임차권이 생기고, 전입여부와 상관없이 대항력, 우선변제권 생기며 그 기준일은 임차궈등기일이 아닌 최초 전입일을 기준으로 한다.

주택임차권 등기가 있는 물건은 주로 임차인이 경매를 신청하는데, 보통 깡통전세 임대인이 보증금 반환을 못할 시 주로 임차권등기를 한다.
임차인 중에서 배당신청을 하지 않아도 당연히 배당을 받는 임차인은 주택임차권을 가진 임차인, 또는 경매를 신청한 임차인 이니 이점도 배당순서와 배당금액에 산정해 분석할 필요가 있다.

주택임차권이 설정된 집은 현 거주자가 있는 확인하는게 중요한데 보증금도 돌려주지 못하고, 임차인도 거주하지 않는다면 오랜동안 공실로 있었던 탓에 집 관리상태가 안좋을 수 있어 추후 수리를 해야해 수익율이 떨어질 수 있다.

난이도 하, 쉬운 경매
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난이도 하, 쉬운 경매