난이도 상, 우선변제권이 있는 경매물건

난이도가 높은 경매는?

 

바로
내가 떠 안는 인수권리가 있어 경매 낙찰가가 올라가는 물건
물건에 임차인이 있어 명도를 해야 할 대상이 있는 물건
이 아닐까?

(물론 더 복잡하고 어려운 경매가 있겠지만...) 권리분석을 통해
집주인만 있는 집 이라면 말소기준권리만 확인하고,
임차인이 있는 집 이라면 꼭 대항력과 배당신청 여부를 확인 해야 할것이다.

임차인이 온전하게 배당을 받으려면 배당요구를 해야 하고, 새치기 권리가 없다는 조건으로

1. 선순위임차인의 보증금 이상으로 낙찰되어야 한다.
낙찰가가 보증금보다 적으면 입찰하지 말아야 함.

2. 선순위임차인이 배당요구를 해야 한다. 경매신청을 한 임차인, 임차권등기를 한 임차인 외 모든 임차인은 배당요구를 해야 한다.

이사실을 모르고 입찰하면 나머지 임차인의 보증금까지 인수한것이므로 낙찰가 외 생각지도 못한 비용이 추가로 발생할수 있다.

추가비용 = 리스크

3. 선순위 임차인의 배당금을 가로챌 수 있는 권리가 없어야 한다.

선순위임차인의 보증금은 대부분 가장 먼저 배당된다.
하지만 우선변제권보다 빠른 권리가 있으면 선순위임차인 보증금보다 먼저 배당되는 최우선변제권은 소액임차보증금, 임금채권과 당해세다.

그럼
소액임차보증금, 임금채권, 당해세는 무엇일까?

소액임차인보증금과 임금채권은 최우선변제권을 갖는 새치기 권리로 둘은 같은 순위이며, 채권 순서에 상관없이 우선변제된다.

소액임차인은 기준 날짜와 지역에 따라 최우선배당금 정해진다. 임금채권은 일정금액이 아닌 근로자의 최종 3개월 치 임금과 최종 3년치의 퇴직금, 재해보상금을 말하는데 임금채권 접수는 배당요구종기일가지 신고해야 한다.

임금채권은 등기부등본, 매각물건명세서에서 볼 수 있는 등기부등본상 근로복지공단이 있으면 확률이 높다. 소액임차인 최우선변제권 = 임금채권 > 당해세 > 우선변제권 경매물건데 대한 세금인 당해세는 국세 : 상속세, 증여세, 종부세
지방세 : 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세가 있다. 집주인에대한 세금은 해당되지 않는다.
(소득세, 부가가치세) 경매에 나온 물건은 대다수 경제적으로 좋지 않은 경우가 많아 거액의 세금을 미납한 경우가 있으니 당해세의 액수를 알지 못하면 입찰이 위험하다.

그런데 당해세를 어찌 알아낼까?
경매초보에게 또 하나의 숙제가 생겼다.

난이도 중, 임차인 있는 경매물건
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난이도 중, 임차인 있는 경매물건