부동산 경매물건 현장조사 방법 3가지 & 체크리스트

경매물건 현장조사 어떻게 할까?

법원경매정보를 통해 투자에 적합한 경매 물건을 선정했으면 그에 따른 현장조사가 필요하다.
경매물건 현장조사에 필요한 조사 방법과 체크리스를 알아보자.

개별물건 조사

1. 경매 목적에 맞는 물건인지 확인하자.

경매의 목적 3가지는 내집마련, 임대수익, 시세차익
내집마련이라면 쾌적한 주거환경이 우선되어야 할 것이며,
임대수익이라면 주변 산업단지, 사무실, 젋은 직장인 수요를 파악해야 하며,
시세차익이라면 리모델링이 필요한지, 부분수리가 필요한지, 주변세시는 어떤지를 확인해야 할것이다.

2. 비교하고 비교하고 비교하자

경매물건 인근의 동종의 경매 물건과 비교하고,
경매물건 인근의 아파트, 주택 등 부동산 매물과 금액, 거래 속도, 임대차 가격을 비교해 본다.

네이버부동산, 호갱노노, 지인 등 부동산 어플과 웹사이트를 이용하자.
손품을 팔아야 발품을 덜 판다.

3. 각 지차제와 지역조사, 인근 분양매물, 입주물량, 도로, 개발현황등 지자체 공식홈페이지, 그외 정보사이트의 개발 계획 및 통계를 확인하자.

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현장 조사

경매 물건지에 임장을 갔다오면 무조건 보고 와야할 필수요소가 있다.

한 번 푸는 발품 다 풀고 오자.

 

1. 신분증

- 전입세대열람은 필수, 경매물건상세페이지 확인 및 거주자와 전입자가 동일한지 파악 필요.

 

2. 부동산 중개소

- 오후 방문, 손님이 뜸해 여러가지 주변 시세, 매매량, 로얄동, 로얄층의 선호단지, 선호동 등을 확인할 수 있다.

 

3. 대중교통을 이용하자

- 역세권, 버세권, CCTV, 편의시설 등이 있는지 확인가능.

- CCTV가 많다면 여성 입주자에게 인기가 많다.

 

4. 주변환경 확인

 

5. 경매 물건지 이웃 만나기.

- 거주인이 있는지, 임대인지, 자가인지, 최근 공사한 부분이 있는지 등을 물어볼 수 있다. 

 

6. 건물외관 내관 보기

- 건물외벽 상태, 방수처리 여부, 페이트 작업 등 노후화 확인. 

- 누수가 있어 보이는 흔적이 있는 건물은 낙찰후 추가 비용이 발생할 수 있으므로 상태가 좋지 못하면 피해야 함.

- 부동산중개소를 통해 같은 단지 내 동일 평면 구조 확인, 하지만 내집마련의 목적이 아닌이상 인터넷으로 충분.

 

7. 창틀 상태 확인

- 주변은 새것인데 해당물건만 아니라면, 빠른 임대를 위해 리모델링이 필요할지 모른다. 

- 리모델링 비용중 상당부분을 차지하는 샷시 상태는 꼭 확인하자.

 

8. 발코니 상태

- 대부분의 집은 발코니 관리를 덜 한다. 만약 발코니가 깨끗하면 집상태도 높은 비율로 양호할 수 있다. 

 

9. 우편물확인

- 우편물의 이름이 다르면 정체불명의 임차인일 수 있다.

- 알지 못하는 임차인이 있다면 대항력, 배당신청여부, 당해세, 임차권등기 등 권리분석을 다시 해야 한다. 

 

10. 현관문 확인

- 현관문에 스티커가 많이 붙어 있거나 전단지가 많으면 집 관리가 잘 되지 않는 집이다. 

- 높은 확률로 내부가 관리되지 않은 집은 리모델링, 인테리어 비용이 추가 발생할 수 있다. 

 

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관리사무소 및 공인중개사 방문

 

1. 체납관리비 확인

- 법적으로 낙찰자가 내야 할 관리비는 전용부 관리비, 공용부 관리비는 부담할 필요 없음. 

 

2. 집상태와 점유자의 상태 확인.

- 누수, 곰팡이, 보일러 고장 등 추가 비용이 발생할 가능성이 있는지 확인.

- 점유자의 실제 지위 확인, 단 가능하다면...

 

3. 경매 경쟁자 수 파악

- 관리실에서 경매물건 동호수를 문의 했을 때 관련 정보가 바로 나온다면 이미 다른 입찰 경쟁자가 방문한 것으로 판단.

 

4. 실거래가 최종확은 공인중개사에서

- 경매 낙찰시 세를 놀 수 있음을 암시하고, 미래의 고객이 될 수 있음을 보임.

- 공인중개사가 대신 경매 컨설팅을 하고 참여하는 경우가 있으므로 주변 부동산에 물어봐 재확인 하자.

 

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공인중개사에게 물어볼 질문은?

1. 해당 경매 물건의 보증금, 전월세 시세

- 전세/월세 얼마에 놓으면 바로 나갈까요? 

- 얼마면 가장 잘 나갈까요?

 

2. 이 정도 가격이면 바로 들어오실 분 계신가요? 

- 예상임대가 확인 가능

 

3. 화장실, 부엌 수리하면 얼마까지 받을 수 있나요?

- 최대 임대가 확인 가능

 

4. 지금 나온 임대매물 얼마나 됐나요?

- 경쟁물건 확인 가능

 

5. 가장 괜찮은 매물 어떤거에요?

- 경쟁 부동산의 상태, 가격, 인테리어등 확인 가능

 

6. 최근 매매가는 얼마에요?

- 실거래가 확인 가능

 

7. 매수대기자 있나요?, 찾는 사람이 좀 있나요?

- 기존 물건을 안내놓았다면 매도대기자가 없음을 확인 가능 하다. 

- 매수대기자가 있다면 수요 예측 확인 가능

 

8.  이 가격으로 사장님께서 거래해 주실 수 있나요?

- 손님임을 어필할 수 있다. 

- 낙찰자, 매수자는 미래의 임대 및 매도자가 될 수 있으니까