법원경매 입찰보증금, 잔금, 대금납부기한 및 필요경비

법원경매를 하려면 얼마의 예산이 필요할까?

경매 물건을 입찰할 때 필요한 입찰보증금
낙찰후 납부해야할 잔금
명의 이전에 필요한 법무비
낙찰 및 명의 이전에 따른 취득세 및 지방세, 그외 기타 필요 경비와 세금
낙찰 받은 부동산에 거주하는 임차인이 있다면 명도를 위한 이사비
물건에 하자가 있다면 이를 수선하는데 사용할 수리비와 상품성 개선을 위한 인테리어비

권리분석에 이어 여러가지 비용이 들어가는 법원경매 비용을 고려하면 어쩌면 급매물을 찾어 거래하는게
정신적으로 편하겠다라는 생각마저도 든다.

하지만 시세보다 저렴한 가격으로 좋은 부동산을 구매할 수 있는 기회가 경매에 있으니
법원 경매 낙찰을 위해 필요한 법원경매 비용을 알아보자.

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1. 입찰보증금과 경매 잔금납부, 대금납부기한

입찰할 물건 최저가의 10%, 혹은 20%
낙찰 후 낙찰자가 잔금을 지불하지 않아 재 경매에 들어선 물건은 입찰보증금이 10%에서 20%으로 증가함.

매각결정기일
낙찰 후 매각결정기일 까지 낙찰에 대한 이의 신청 접수 가능
문제가 없다면 매각허가결정 선고, 대금납부기한 지정됨
낙찰 이후 7일내 결정

대금납부기한은 잔금을 납부해야 하는 기한으로 낙찰 후 약 한 달 후로 결정된다.
기한 내 잔금 미납시 입찰보증금은 돌려받지 못하며, 잔금은 재경매기일 전까지 연 이율 20%의 지연이자와 함께 납부가능하다.

2. 법무비용

경락잔금대출 시 법무사 비용 발생
셀프등기시 세금 및 채권 기타비용만 발생
채권금액 구하는 방식은 조금더 나중에 알아보도록 하겠다.

법무사 인건비는 보통 대출금의 0.5~1%가 적정금액, 소액일시 2% 정도, 과도하다 싶으면 비용조정을 요청하자.

3. 세금

1주택자의 경우
취득세 총 1.1%
6억 이하 85제곱미터 이하 인 경우
취득세 1%, 농어촌특별세, 지방교육세 0.1%

2주택, 3주택자의 취득세는 별도로 알아보도록 하겠다.
참고로 취득세는 과거 취득세 + 등록세 별도로 취등록세라고 하였으나 2011년부터 취득세로 통합됨

4. 국민주택채권 구입비용

주택사업에 필요한 자금 조달을 위한 채권 구입비
보통 구매후 할인해서 파는 것이 일반적
국민주택채권 매입비율표 참고

시가표준액은 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준이 되는 토지 및 주택의 가격을 말함, 시군구청에서 결정 및 고지함.

부동산 소유권 등기(주택, 아파트, 연립) 국민주택채권 매입비율 참고

주택도시기금 홈페이지에서 채권활인율 알아보는 법

주택도시기금 홈페이지 Http://nhuf.molit.go.kr
상단메뉴 중 - 청약/채권 - 제1종국민주택채권 - 매입대상 금액조회와 채권매도단가, 수익률, 할인율 확인가능.

 

시가표준액이 5000만원 시 채권매입비율은 1.4% 70만원
주택도시기금홈페이지에서 확인한 날짜의 채권수익율을 적용해 본인부담금 계산해보자.

5. 체납관리비와 체납공과금

- 체납관리비는 입찰전 관리사무소에 미리 확인한다.
- 전용관리비, 전기, 수도, 가스 등의 공과금은 낙찰자가 인수하지 않는다.
- 공용관리비 인건비, 청소비, 소독비, 승강기유지비는 낙찰자가 인수한다.
- 공과금은 경매 낙찰로 소요권 변동 입증시 소멸한다.

6. 잔금

- 경락잔금대출 시 은행 담당자가 잔금납부일 오전 또는 하루전 잔금을 법무사 계좌로 입금
- 법무사가 낙찰자 잔금을 직접 법원에 납부
- 세금납부와 소유권 이전등기 진행
- 법무사 등기 완료 후 접수번호로 등기접수 확인 가능
- 불안하다면 잔금일에 법무사 만나 같이 진행
- 대출이 없으면 낙찰자가 셀프등기 1억에 낙찰시
보증금 1000만원
은행대출 50% 경우 5000만원
잔금 4000만원
세금 1.1% 110만원
법무비 및 기타 70만원
총 1억 180만원 여기에 명도비용, 집수리비용, 이사비용이 추가되니 입찰시 이를 고려하고 입찰 또는 여유 자금을 가지고 응찰
혹은 대출상담사를 이용하면 경락잔금대출 은행과 연계 가능하며, 이경우 수수료는 법무비에 포함되니 따로 비용은 발생하지 않는다.

법원경매 낙찰자 & 차순위매수신고
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