경매, 권리분석의 시작은 배당표부터

1. 경매 왜 나올까?

빚이 많으니까
채권자 입장에서 집주인의 집을 팔아서라도 빚을 받고 싶으니, 집주인 대신에 집을 팔고 빚을 회수하는 시도를 하는 게 강제매각
왜냐면 집주인의 의사와 상관없이 강제로 매각을 하니까.

2. 낙찰과 배당
낙찰은 채권자의 강제매각에 된 부동산이 경매를 통해 일정 가격에 팔리는 것
배당이란 낙찰된 금액을 가지고 채권자들이 나눠 갖는 것

3. 경매를 법원에서 진행하는 이유?
강제로 매각을 하고, 낙찰금을 채권자가 서로 나눠가지기 위해 다툼이 발생하지 않기 위해 권위있는 기관이 필요한데 그것이 법원

4. 경매와 공매
법원에서 진행하면 경매
자산관리공사에서 진행하면 공매, 자산관리공사=캠코
빚을 못 갚으면 법원을 통한 경매
세금을 체납하면 자산관리공사에서 공매

여기서 잠깐!
우리가 경매를 배우는 이유는 이런 배당을 배우기 위한것으로

배당표를 짜다 보면 누구는 덜 받고, 누구는 못 받고...
경매에 나온 물건이 시세보다는 저렴하게 매각되기 때문인데, 종종 높게도 나오지만

결국 배당표를 만들어 보고 누군가 받지 못하는 채권, 미회수채권을 누가 책임질 것인가를 따지기 위함인데
내가 인수할 것이냐, 소멸되는 채권이냐를 파악하는게 경매 권리분석 시작이기 때문입니다.

소멸 권리는 채무자가 책임을 지고
인수 궈리는 낙찰자가 책임을 지고

예를 들어 감정가 2억 짜리 경매물건이 나왔는데,
인수되는 금액이 0원 이라면 입찰 가격은 2억 언저리에서
인수되는 금액이 5천 이라면 입찰 가격은 5천을 제외한 1억 5천 선에서
인수되는 금액이 3억 이라면 입찰 가격은? 입찰하면 안 되겠죠?

이렇게 입찰가 산정공식은 집값 - 인수금액을 제외하고 그 외의 것을 더 제외해 보수적으로 접근해야 합니다.

그런데 인수 권리와 새치기 권리, 유치권 등 권리분석이 어렵다 싶으면?
그냥 패스하세요,
어려운 건 패스,
세상에 널리고 널린 게 부동산입니다.

경매는 싸게 받는 게 중요하지
어려운 물건을 받는게 아니니까요~

부동산 종류별 최적의 매입방법과 원칙
- https://hybridmoney.tistory.com/m/29