말소기준권리 근저당과 가압류, 배당의 원칙

경매는 부실한 부동산을 정상화 하는 방법

채권, 채무관계가 복잡한 부동산을 정리해 깔끔하게 정상화 하는 제도로 채권자, 채무자 사이의 복잡하게 얽힌 모든 권리관계를 싹 정리할 수 있는 기준은 말소기준 권리

부동산의 모든 권리는 등기부등본에 기재되며 등기부등본을 보는 법을 배우는 것은 경매 공부의 시작

등기부등본 기재내용

1. 표제부 : 아파트 면적, 주소
2. 갑구 : 소유권, 가처분, 가압류
3. 을구 : 근저당, 저당권

인터넷 등기소에서 누구나 열람가능하며

등기는 시간순으로 먼저온 선순위권리, 나중에 온 후순위 권리에 따라 경매를 통해 배당을 받거나 못받을 수 있음이 정해집니다.

말소기준권리 규칙

1. 등기상의 (근)저당권은 무조권 소멸

소멸, 말소라고도 하는데 등기에서 지우는 행위를 말합니다.
민사집행법 제91조 2항 매각부동산의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

그래서 근저당만 설정된 부동산은 매각(낙찰)이 되면 근저당이 소멸되는 것입니다.

2. 저당권보다 순위가 늦은 권리는 소멸된다.

민사집행법 제91조 3항 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

따라서 저당권은 소멸되고, 저당권 후순위 권리도 역시 소멸

말소기준권리의 핵심 : (근)저당권, 가압류

저당권 외 가압류도 말소기준권리에 해당 되며 저당권과 똑같은 효력으로 가압류는 자동소멸이고, 말소기준권리로 가압류가 있다면 이하 모든 후순위 권리는 소멸 됩니다.

경매에서는 법원 직권으로 등기를 정리하고 낙찰자에게 소유권을 넘겨줍니다.

일반적으로는 저당권자, 소유권자가 말소서류, 소유권이전서류를 넘겨주야 하지만 경매의 경우 법원이 요구하지도 않고 직권으로 정리합니다.


그외 말소기준권리는
담보가등기
전세권
강제경매개시결정등기 가 있습니다.

배당의 원칙

배당의 원칙은 등기 순이기 때문에 등기 순서를 파악하는게 중요하며

말소기준권리보다 앞서 등기된 권리를 선수위 권리, 늦게 등기된 권리를 후순위 권리라고 합니다. 예를들어 말소기준권리인 가압류 보다 먼저 등기된 가처분이 있고, 말소기준 이후 가압류가 한 건 더 있다면 말소기준권리 이후 후순위 권리는 낙찰시 소멸되는 권리이며 낙찰자가 인수하는 것은 가처분과 말소기준권리입니다.

가처분은 가처분권자가 말소를 해줘야 하는데 가처분권자가 원하는 바, 즉 돈이 얼마가 필요한지 알아야 입찰할 수 있습니다.

입찰보증금과 대금미납으로 몰수된 입찰보증금
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