경매도 대출이 필요하다, LTV, DTI, DSR

월급을 모아 집을 사기에는 집값 상승률이 더 높고, 전세가 상승률은 2년 5%지만 이후에는 그 이상 일테니 저축을 해서 내집마련 하기에는 더욱 어려운 때다.

경매 이야기에 왠 대출이냐고 생각하겠지만 대출이 되야 경락 잔금도 대출 받을 수 있고, 경매가 아니더라도 내 집 마련을 할 수 있기 때문이다.

부동산 대출 필수 3가지
LTV, DTI, DSR

LTV는 집가격
DTI는 대출자의 소득
DSR는 대출자의 기존 대출

LTV에 대해 알아보자

투기과열지구, 조정대상지역 등 지역에 따라 다르지만
LTV, Loan to Value Ratio 주택담보인정비율로 집이 기준
LTV 70%는 1억짜리 집이라면 최대 7천만원까지 대출이 가능함을 의미한다.

단, 지역과 정부 정책에 따라 변경 가능하며, 이 외에 DTI, DSR 에 따라 금액은 줄어들 수 있다.

여기에 방공제를 하면 대출금이 더 주는데 과밀억제권역 외 기타지역 기준으로 방 1개당 2000만원 차감이 된다.

그래서 7천만원 대출이 아닌 5천만원까지만 대출 가능.

참고로 1인당 2건까지 MCI보증보험으로 방공제를 대체할 수 있다.

방공제란 ?

금융기관이 대출 가능금액에서 소액임차인의 최우선변제금액을 제하고 대출하는 것으로 소액임차인의  최우선변제권으로 먼저 배당을 받을시를 대비하기 위한 장치다.
따라서 대출금이 소액인 경우 방공제를 했을 때 대출금액이 없을 수도 있다.

DTI는 무엇인가?

DTI, Debt to Income 총부채상환비율로 소득이 기준임.

소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 금융부채의 이자를 더한 값으로

예를 들어 연봉이 4천만원 인데 DTI가 40%라면 1600만원까지 대출이 가능하다는 이야기.

임대용 물건이 아닌 내집마련의 경우 상환능력을 잘 계산해 보자

DSR은?

DSR, Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율로 기존 대출도 포함한 대출자의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 기준으로 집주인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나눠 산출 한다.

즉, DSR은 주택대출의 원리금 및 신용대출, 자동차할부, 학자금, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자 더한값이다.

DTI, DSR 계산식

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 금융부채 이자상환액)/ 연간소득

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 전부의 원리금 상환액)/연간소득

이상 부동산 대출 필수 3가지 조건 LTV, DTI, DSR을 알아보았습니다.