경매 시 임차인의 권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구

경매 물건, 부동산에 사는 사람은 누구일까요?

소유자 본인 일수도 있고,
소유자에게 보증금을 내고 사는 임차인 일 수 있습니다.

이렇듯 대부분의 부동산은 소유자가 은행에게 대출을 받아, 근저당이 설정된 집을
본인이 살거나, 보증금을 받고 임대를 놓는 경우일 텐데요.

소유자가 거주하는 집은 경매에 응찰하기 가장 쉬운 케이스고,
임차인이 거주하는 경우에는 몇가지 사항을 확인해 봐야 하는데요.

그렇다면 경매가 개시된 부동산에 거주하는 임차인의 권리에는 어떤 것들이 있을까요?

1. 대항력
2. 우선변제권
3. 배당요구

3가지라 할 수 있습니다.

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대항력이란?

낙찰자에게 대항할 수 있는 권리
낙찰된 물건에 계속 살 수 있는 권리
보증금을 전부 돌려받고 나갈 권리입니다.

그렇다면 모든 임차인이 대항력을 가지고 있을까요?
아니죠~
가지고 있을수도 있고, 없을수도 있습니다.

우선변제권

우선변제권이란 배당을 받을 권리
낙찰 대금 중 보증금을 후순위 채권자에 비해 먼저 돌려 받을 수 있는 권리입니다.

하지만 역시나 우선변제권을 가지고 있을수도 있고, 없을수도 있습니다.

배당요구

우선변제권과 함께 생각해야 하는권리인데
낙찰 대금으로 배당을 받기 위해서는 배당신청을 해야 합니다.
우선변제권이 있음에도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외 되기 때문입니다.

자 그럼 위 세가지
대항력, 우선변제권, 배당요구를 조합해서 정리해 볼까요?

1. 대항력이 있고, 우서변제권도 있고, 배당요구를 한 임차인
2. 대항력이 있고, 우선변제권도 있지만, 배당요구를 하지 않은 임차인

3. 대항력은 있고, 우선변제권은 없고, 배당요구를 한 임차인
4. 대항력은 있고, 우선변제권은 없고, 배당요구를 하지 않은 임차인

5. 대항력 없고, 우선변제권은 있고, 배당요구를 한 임차인
6. 대항력 없고, 우선변제권 있고, 배당요구를 하지 않은 임차인

7. 대항력 없고, 우선변제권도 없고, 배당요구를 한 임차인
8. 대항력 없고, 우선변제권 없고, 배당요구도 하지 않은 임차인 총 8가지의 경우의 수가 나오는데
임차인의 입장에서는 모든 권리가 있는 1번에 가까울 수록 자신의 보증금을 돌려 받을 수 있고
8번에 가까울 수록 보증금을 돌려 받지 못하는 상황이 되겠네요. 반대로 응찰자는 8번에 가까운 임차인이 거주 하기를 기대하고, 1번에 가까운 임차인이 거주중이라면 입찰가격을 잘 계산해야 겠습니다.

명도방법 노하우
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