대항력, 전입신고 vs 근저당 일자

대항력

주택임대차보호법 제3조

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 부터 제 삼자에게 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 할 때에 주민등록이 된것으로 본다.

임차인이 대항력을 가지려면
전입신고를 필수로 해야 대항력이 생기며 여기서 말하는 제 3자는 경매에서 결국 낙찰자를 의미합니다.

경매 권리분석의 기준은 말소기준권리이므로
말소기준 권리보다 앞선 선수위 권리
말소기준 궈리보다 늦은 후순위 권리 로 본다면

임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 선순위 권리로 대항력이 있고,
임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 늦으면 후순위 권리로 대항력이 없습니다.

그렇다면 임차인이 전입신고를 하지 않았으면 어떻게 될까요?

전입신고를 하지 않은 임차인은 대항력이 없습니다.
즉 낙찰자에게 대항할 힘이 없다는 말로, 아무런 권리가 없는 사람입니다.

낙찰자가 나가라고 하면 보증금을 돌려 받든 못받은 나가야죠, 대항력이 없으니까.

한마디로 근저당보다 앞서 임차인이 전입신고를 했다면 무조건 대항력이 있는 임차인이고,
낙찰자에게 인수되는 인수권리 입니다.

그런데 만약 전입일과 근저당일이 똑같으면 어떻게 될까요?

주택임대차보호법 3조를 보면
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 했습니다.

예를들어

4월 28일 주민등록=전입신고
4월 28일 대출을 받아 근저당 설정이 된다면 어떨까요?

같은날 이라면 근저당이 전입신고보다 앞서 말소기준권리가 됩니다.
전입신고는 4월 29일 0시부터 대항력이 발생하기 때문입니다.

그렇다면 만약
전입신고는 4월 27일,
근저당설정은 4월 28일 이라면 누가 앞선 권리가 되는 걸까요?

바로 전입신고 입니다.

전입신고는 4월 28일 0시부터 대항력을 갖추지만
근저당은 등기소가 여는 4월 28일 9시는되야 등기할 수 있으니까요.

정리해보면

경매 물건에 임차인 여부를 확인하고
임차인이 없는 소유주 물건에 근저당 설정만 있다면 가장 쉬운 경매 케이스
임차인이 있는데 전입일자가 근저당 보다 빠르면 선순위권리로 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력이 있는 권리로 낙찰자에게 인수되는 인수권리 이므로 그만큼 낙찰가를 적게 써 내야겠지요?

경매 시 임차인의 권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구
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경매 시 임차인의 권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구