전입신고와 확정일자가 다르다면? 배당순서와 권리분석 순서

배당요구를 위한 필요서류 주민등록등본, 임대차계약서 입니다.

주민등록등본으로 집에 거주와 전입이 확인되며
임대차계약서로 확정일자 여부 및 임대차 보증금을 확인할 수 있습니다.

전입, 확정일자, 보증금을 확인할 수 있는데 이는 입찰자가 매각물건명세서, 현황조사서를 통해 확인할 수 있습니다.

이때 주의해야 할것이
대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않는 경우 임차인의 존재를 알 길이 없습니다.
임장을 가서 확인을 해보면 누군가가 거주하고 있는 사실은 알 수 있겠지만
확정일자, 보증금 등은 알 수 없겠죠? 이런경우를 조심해야 합니다.

또한
전입일자와 확정일자가 다른 경우 배당순위는 어떻게 될까요?
이런 경우는 전입일자와 확정일자 중 늦은 날짜로 배당순위를 정하면 됩니다.

왜 그럴까요?

바로 주택임대차보호법 제3조의2 2항,
대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 정하고, 전입과 확정일자를 모두 갖춰야 배당을 받을 수 있으므로 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 정하면 됩니다.

만약 확정일자가 전입일자보다 빠르면 어떻게 될까요?
이는 확정일자를 받은 날에는 전입을 하지 않은 것이니 진정한 임차인이 아니며 대항력을 갖춘 임차인이 아니게 되므로 배당신청도 하지 못합니다.

언제가 임차인이 된다면 꼭 전입과 확정일자를 빠르게 받으시길 바랍니다.

그럼 권리분석의 순서를 정리해 볼까요?

1. 말소기준찾기
- (근)저당권, 가압류, 담보가등기 강제경매개시결정, 전세권 2. 임차인의 선순위 권리/ 후순위 권리 파악
- 전입일자가 말소기준권리보다 앞서면 선수위, 낙찰자에게 인수되는 인수권리
- 전입일자가 말소기준 권리보다 늦으면 후순위, 낙찰자에게 인수되지 않는 소멸권리
- 전입신고는 다음날 0시부터, 근저당은 당일 9시부터 효력 발생
- 전입신고와 근저당이 겹치면 근저당이 선순위

3. 임차인배당순위 파악
- 전입신고, 확정일자 파악
- 임차인이 배당신고를 하지 않으면 보증금을 알 수 없으니 주의
- 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜
- 말소기준 권리보다 늦은 확정일자를 가지고 있는 선순위 임차인의 보증금은 낙찰금에서 배당받고, 남은 보증금을 낙찰자에게 인수됨
우선변제권과 확정일자, 배당요구
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