보증금 증액과 확정일자, 배당순위

임차인이 살면서 전세기간이 끝날때마다 보증금을 시세에 맞춰 보증금을 증액하는 것이 흔한 일입니다.
그런데 이렇게 보증금이 증액을 한 집이 경매에 넘어갔다면 배당순위는 어떻게 될까요?

정답부터 말하면 각 계약마다 각각의 보증금을 증액한 날짜에 맞춰 배당표를 작성하면 됩니다.
단, 조건은 원 계약서가 존재하고 확정일자가 있으며, 증액한 계약서와 확정일자가 있어야 합니다.

종종 최초계약서에 두번째 보증금 증액을 한 계약서를 덧붙이면서 기존 계약서를 분실하거나 폐기하시는 분들이 있는데 원 계약서에는 첫 계약의 확정일자가 있으니 분실을 하면 거주하는 집이 경매로 넘어갔을 때 확정일자를 증명할 수 없습니다.

또한 보증금 증액시 계약한 계약서는 확정일자를 받지 않는 경우가 많은데, 확정일자를 받아야 배당을 신청할 수 있으니 꼭 증액한 계약서도 확정일자를 받아야 합니다.

한가지더 추가를 하면 갱신계약시 등기부상의 변동사항이 있는지도 확인해야 합니다.
최초 계약시에는 등기부등본을 확인하는데 갱신할 때에는 확인을 소홀히 하는 경우가 종종 있죠?

그 사이 집주인이 대출을 더 받아 근저당이라도 받았으면 어떻게 될까요?

정리하면

배당요구를 하려면 전입신고, 확정일자가 있어야 하며
갱신된 계약의 경우 새로운 계약서에 확정일자를 받아둬야 하고
보증금을 합쳐서 배당 받는 것이 아니라, 각각의 보증금은 배당 순위에 따라 나뉘어 받는 것으로
계약 갱신시 등기부등본을 꼭 확인하고, 근저당이 있다면 증액된 보증금으로 근저당을 갚는지, 유용하는지
경매시 내 보증금이 보장받을 범위인지 확인해 봐야 합니다.

 

 

2022.04.28 - [경매 독학] - 전입신고와 확정일자가 다르다면? 배당순서와 권리분석 순서