경매 시 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
1. 임차인으 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신처의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

2. 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

3. 제1항에 따라 우선변제를 받은 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.
다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가에(대지의 가액을 포함한다)의 1분의 1을 넘지 못한다.

소액임차보증금

 

최근에 개정된 2021년 5월 11일부터 적용되는 소액임차인 보증금의 범위와 보증금 중 일정액의 범위는,

총 4개 지역으로 세분해놓았습니다. 1. 서울특별시 : 1억 5천만원 이하 / 5,000만원
2. "수도권정비계획법"에 따른 과밀억제권역 ( 서울특별시는 제외한다 )
세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 3천만원 이하 / 4,300만원
3. 광역시 ( "수도권정비계획법 "에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다 )
안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7천만원 이하 / 2,300만원
4. 그 밖의 지역 : 6,000만원 이하 / 2,000만원

기준시점은, 최초의 담보물권 ( 말소기준 권리 : 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등 중 가장 빠른 권리 ) 설정일자 기준입니다.
말소기준권리의 설정일에 맞춰 그 기간에 정해진 보증금의 금액보다 임차인의 보증금이 더 적다면 적용됩니다
말소기준권리는, 등기부등본을 출력하여 갑구의 소유권을 제외한 권리와 을구에 설정된 권리 중 가장 빨리 설정된 권리입니다
말소기준권리의 기준에 해당하는 날자에 정해진 금액의 범위보다 해당보증금이 이하라면 소액임차인 보장범위만큼 다른사람보다 최우선적으로 변제를 받으실 수 있습니다.

말소기준권리가 소액임차인 기준이 된 이유?

소액임차보증금의 범위와 보증금 중 일정액의 범위가 법에 의해 바뀌기 때문에 은행은 언제나 불리한 입장, 즉, 늘어난 소액임차보증금의 범위로 기존에 대출을 해준 은행이 손실을 볼 수 있는 불리한 상황이 될 수 있기 때문이며,

이러한 손실을 줄이기 위해 은행은 최초에 대출을 해줄 때 임차인이 없더라도 소액임차인 보증금을 최우선변제를 해줘야 한다는 사실을 은행도 알기 때문에 일명 방빼기를 통해 방 개수만큼 빼고 대출을 해주기 때문에 소액임차인이 들어와도 원금을 지킬 수 있으므로 말소기준권리를 기준일로 잡는 것입니다.

한마디로 은행은 절대 손해보는 대출을 해주지 않으므로, 저당권 담보물권 성정일을 기준으로 잡는 것입니다.

소액임차인 보증금 최우선변제

경매시 소액임차인에 해당하면 좋은 점은 배당순위가 0순위가 된다는 점입니다.
근저당보다 늦은 2순위, 3순위 임차인도 근저당을 제치고 0순위로 배당을 받습니다.

서울의 경우 소액임차보증금이 1억3천만원 이하 중 5천만원을 최우선 변제 받을 수 있습니다.

예를 들어
서울소재지, 2억에 낙찰된 물건에
소액임차인 보증금 7000만원
근저당 은행 1억2천만원
인경우 소액임차인은 낙찰금액 2억으로 보증금 5000만원을 최우선변제 받고
은행은 남은 금액 1억2천만원을 받습니다.
이후 남은 3000만원에서 임차인의 보증금 2천만원을 배당해 주는 방식입니다.

확정일자 없어도 배당이 가능한 소액임차보증금

소액임차인은 확정일자가 없어도 배당을 받을 수 있습니다.

확정일자는 배당순위를 정할 때 사용하는데 소액임차인 보증금은 최우선 변제금이기에 이미 0순위 배당으로 정해져 있습니다.(물론 금액도 함께)

하지만 그래도 배당요구는 해야 합니다.
왜냐면 소액임차보증금 범위 내에서 최우선변제 금액 이상의 금액으로 보증금을 지불 했다면 남은 부분의 보증금을 두번 째로 배당받기 위해서 입니다.

 

 

2022.05.02 - [경매 독학] - 전입보다 빠른 확정일자? 주소를 넣다 빼는 세입자